Les taux immobiliers remontent !
Une hausse très modérée, qui ne devrait guère impacter la capacité d’emprunt des particuliers. D’autant que les banques savent se montrer accommodantes malgré des règles de crédit plus strictes en 2022.
Rappel 2022 : les taux immobiliers, les conditions de crédit
- Tombés au plus bas en 2021, les taux immobiliers se sont stabilisés en janvier et augmentent en février 2022.
- La hausse sera modérée, les taux resteront inférieurs à l’inflation et la majorité des projets immobiliers seront réalisés.
- Les emprunteurs doivent tenir compte des règles de crédit plus strictes recommandées par le Haut Conseil de Stabilité Financière.
- Les investisseurs en locatif sont les premiers impactés par ce durcissement des conditions de pret.
- Pour décrocher un crédit, le respect des critères bancaires classique est impératif (apport personnel, finances bien tenues, stabilité ou régularité professionnelle …).
- Le bon plan : préparer le financement en amont du projet en réalisant une étude de faisabilité ou de budget auprès du meilleur courtier !
Retour en arrière. En octobre 2021, les taux immobiliers battent tous les records à la baisse. Sur vingt ans, la durée la plus fréquente, la moyenne brute (hors assurances et garanties) tombe à 1%. En novembre, la tendance s’inverse. Le taux brut moyen sur vingt ans reprend quelques points pour se stabiliser aux alentours de 1,10 à 1,15% en décembre, un niveau inchangé en janvier 2022. Désormais, les facteurs de hausse s’installant dans le paysage immobilier français. L’inflation tourne à 2,8% selon l’Insee. Les Obligations du Trésor à dix ans (OAT 10), référence des tarifs des prêts à l’habitat, remontent à 0,30% le 20 janvier 2021, contre 0,19% le 3 janvier et 0% fin septembre 2021. En août 2021, elles évoluaient en territoire négatif (-0,20%).
Remontée inélvitable. « Compte tenu de ces facteurs, nous attendons évidemment une hausse des taux immobiliers en 2022 » expliquent les spécialistes. « L’augmentation sera toutefois modérée, de l’ordre de vingt à vingt-cinq points de base. Les taux retrouveraient ainsi leur niveau de 2019 » prévoit un expert. « Les banques vont réajuster leurs barèmes à la hausse dans les prochaines semaines, une progression qui variera entre douze et vingt-cinq points de base » annonce un autre expert.
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Pas d’envolée des taux toutefois. La hausse devrait rester très limitée. Les banques ont besoin de prêter, de recruter des clients. Elles disposent d’abondantes liquidités qu’elles doivent placer et de leur point de vue, le crédit immobilier constitue un placement de choix, qui offre un excellent rapport risque/rentabilité. « En 2022, la plupart des banques affiche des objectifs de production de crédits équivalents à 2021 qui est une année record avec une production qui devrait atteindre 270 milliards d’€ de crédits contre 253 milliards en 2020. Ainsi les banques devraient maintenir une stratégie de taux offensive dans un contexte de concurrence interbancaire toujours aussi forte » indique Julie Bachet, directrice générale du courtier Vousfinancer
Crédit : les taux immobiliers au 21 janvier 2021
- 7 ans : de 0,50 à 1,60%. Moyenne à 0,70%.
- 10 ans : de 0,60 à 1,70, moyenne à 0,85%.
- 15 ans : de 0,70 à 1,80%, moyenne à 1,05%
- 20 ans : de 0,70 à 2,00%. Moyenne à 1,15%.
- 25 ans : de 1 à 2,40%, moyenne à 1,40%.
Conditions moyennes constatées par COURTIER-CONSEIL, courtier en crédit immobilier et assurances de prets à Rennes. Taux bruts hors assurance, garanties et frais annexes.
Capacité d’emprunt préservée. Si ce léger rebond des taux marque un retournement de tendance, son impact sur la capacité d’emprunt sera plutôt modéré car les taux ne devraient remonter que de 0,20 à 0,30 point seulement en 2022.
Les banques ciblent les jeunes. Les plus sensibles aux hausses de taux, ce sont les jeunes primo-accédants. Avec un budget contraint et un apport réduit, ils pourraient perdre en capacité d’emprunt. Mais les banques soutiennent la demande en général et celle-ci en particulier. D’après Crédit Logement/CSA, les emprunteurs dont les niveaux de revenus et d’apport sont les plus faibles ont bénéficié des baisses de taux les plus fortes en 2021. De même, les banques acceptent d’allonger les crédits. Les banques voulant prêter en 2022, cette politique ne devrait pas changer.
Attention au gendarme du crédit. Les recommandations de réduction des risques émises par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) sont devenues juridiquement contraignantes pour les banques en 2022. Désormais, les remboursements doivent rester en dessous de 35% des revenus et la durée est limitée à vingt-cinq ans (vingt-sept ans dans le neuf et l’ancien avec travaux). De quoi réduire la marge de manœuvre d’emprunteurs confrontés au rebond des taux et à la hausse des prix de l’immobilier.
Ces dossiers qui font exception. 20% des dossiers peuvent déroger aux plafonds de durée et de taux d’effort imposés par le HCSF et sur cette part, 80% concernent des primo-accédants. Ces derniers peuvent ainsi faire face à la hausse des taux voire à celle des prix immobiliers. A condition de montrer un profil sécurisant aux banques (emploi en CDI, perspectives professionnelles, comptes bien tenus, etc.) s’ils veulent bénéficier de cette latitude. Ils devront aussi trouver la bonne banque. « Certaines appliquent strictement les critères HCSF : elles cantonnent par exemple la durée à vingt-cinq ans même pour le neuf ou l’ancien avec travaux. D’autres ne financent pas la primo-accession modeste » pointent les courtiers en crédit immobilier.
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Incertitudes sur le taux de l’usure
On parle beaucoup des plafonds de taux d’effort et de durée du HCSF. Un troisième seuil ne doit pas être franchi : le taux de l’usure. Ce taux est le taux maximum que le Taux annuel effectif global (TAEG, qui inclut l’assurance, les garanties, les frais annexes) qu’un crédit immobilier ne doit légalement pas dépasser. Les emprunteurs à petit budget et avec peu d’apport, qui se voient appliquer des taux élevés, peuvent se heurter à ce mur en cas de hausse des tarifs du crédit immobilier. Idem pour les seniors ou les personnes à risques, qui paient leur assurance emprunteur au prix fort.
Les solutions : bien préparer le dossier avec le meilleur courtier à Rennes pour négocier le taux, augmenter l’apport pour faire baisser le taux d’effort, souscrire une autre assurance que celle proposée par la banque prêteuse et surtout s’informer en amont auprès de COURTIER-CONSEIL pour savoir si l’on est concerné par le taux de l’usure.
Apport : l’atout majeur. La meilleure solution, c’est l’apport personnel ou épargne restante. Avec l’un ou l’autre, le prêt a plus de chances d’être accordée. Avec un apport personnel de 10%, le pret a plus de chances de respecter les critères HCSF et compenser un rebond des taux. Si l’apport facilite l’emprunt, c’est aussi parce qu’il rassure les banques sur la fiabilité de l’emprunteur. « Avec de l’apport, le crédit ne couvre pas toute la valeur du bien. En cas de revente forcée avec une moins-value, l’emprunteur pourra rembourser la banque, ce qui est très rassurant pour la banque » explique Nicolas Salze, gérant de NS-COURTAGE, Courtier-Conseil à Rennes.
Les investisseurs défavorisés. Une catégorie d’emprunteurs qui fait déjà les frais de ce nouveau contexte : les investisseurs en locatif. Côté taux, pas d’inquiétude. La hausse va rester limitée et les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers. Le problème : les règles du HCSF. Avant, les banques se basaient un calcul différentiel (différence entre la mensualité de prêt et le loyer perçu). Aujourd’hui, le HCSF leur impose de calculer le taux d’effort en « toutes charges », incluant dans les dépenses tous les postes budgétaires. Le plafond de 35% de taux d’effort peut dés lors être facilement dépassé. La solution passe par l’augmentation de l’apport et par une excellent présentation du dossier. « Lorsqu’une banque est intéressée par un emprunteur, elle est souvent prête à faire des efforts » remarque Nicolas Salze, courtier et fondateur de NS-COURTAGE, courtier en crédit et assurances à Rennes.
Les banques restent vigilantes. Au-delà des questions de taux et de HCSF, les emprunteurs doivent composer avec les critères bancaires classiques. « Les banques restent vigilantes et exigent le maximum de preuves sur la capacité de l’emprunteur à rembourser » avertit un courtier de Courtier-Conseil à Rennes. Les comptes bancaires doivent être bien tenus ou “propres”. Inutile de se présenter avec des découverts, pléthore de “crédit conso”, des incidents de paiement ou, pire, des interdictions Banque de France. Les banques donnent la priorité aux situations professionnelles stables (CDI et fonctionnaires) ou CDD de + de 2 ans. Pour les indépendants, TNS, chefs d’entreprise et professions libérales, il faudra montrer que les revenus sont réguliers sur les deux ou trois dernières années.
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Marge de manœuvre financière. Même si l’apport personnel est fortement recommandé (au moins 5% du montant du projet), « il reste possible d’emprunter sans apport dans certaines banques, notamment pour les moins de 31 ans dont les revenus seront évolutifs ou pour les plus forts revenus qui détiennent de l’épargne mais ne souhaitent pas l’injecter dans le projet » confie Nicolas Salze, gérant de NS-COURTAGE. Attention également à l’”épargne résiduelle” (la somme qu’il reste une fois la mensualité payée). Elle est aussi importante que l’apport personnel. Ceux qui peuvent mettre un peu d’argent de côté en plus des remboursements marqueront des points et obtiendront de meilleurs taux de crédit.
Des conditions qui comptent. D’autres critères moins connus mais pas moins importants doivent être pris en compte pour convaincre les banques. C’est le cas du saut de charge. Pour les locataires qui accèdent à la propriété, la différence entre l’actuel loyer et la future mensualité doit rester raisonnable. Si elle est trop importante, il faudra convaincre la banque que l’emprunteur aura les moyens de rembourser le crédit (hausse programmée des revenus, belle épargne résiduelle). Attention à l’assurance décès-invalidité. « Ceux qui ont un problème de santé doivent réaliser une étude préalable pour savoir s’ils paieront une surprime »conseille COURTIER-CONSEIL. « Si le tarif est trop élevé, les 35% de taux d’effort et/ou le taux de l’usure risquent d’être dépassés et le prêt sera refusé. »
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Conseils du pro. Le bon plan pour le meilleur crédit ? « Il faut travailler sur le financement cinq à six mois à l’avance » répond NS-COURTAGE, le premier courtier indépendant à Rennes « C’est le temps nécessaire pour purger les comptes de tout les découverts, solder les crédits à la consommation éventuels, préparer son apport et garder une épargne de précaution.
Dernier conseil : demander réaliser une étude de faisabilité ou simulation de son budget en amont à COURTIER-CONSEIL pour savoir si l’on est finançable et combien l’on peut emprunter.
En matière de crédit comme dans tous les domaines, gouverner c’est prévoir !