La vérité sur les prix immobiliers 2020 / 2021 : hausse ou baisse ?

Mar 23, 2021 | Actualités

Mise à jour de fin mai 2021 : tendances sur les prix de l’immobilier – des surprises ! 

Divers organismes fiables publient des données plus ou moins brutes qu’il reste à interpréter. Les acteurs ayant intérêt (financier) à faire croire à une hausse malgré la crise exposent leur vision haussière. Normal ! En tant que courtier en crédit immobilier sur Rennes, nous ne sommes certainement pas partie prenante dans des intérêts à faire croire à une hausse ou à une baisse du marché. Une analyse de la réalité nous convient tout à fait.

Les sources : INSEE, chambres es notaires et tout simplement le fisc français ! Les données sont brutes et il faut analyser.

Lors des 2 semestres 2020, la réalité des prix du marché immobilier tranche avec les déclarations tonitruantes de divers acteurs :

  • forte hausse des prix sur le 1er trimestre : normal, le confinement est survenu mi mars 2020.
  • sur la lancée du marché, cette hausse a ralenti au 2ème trimestre dans un marché dont le volume était en chute libre.
  • Cela induit un comportement potentiellement biaisé et faussé des courbes. En effet, on peut calculer une tendance haussière mais elle est faible en volume. Il ne suffit pas de regarder une courbe de prix au m2 pour un type de bien. Il faut aussi regarder le volume associé et là çà change tout.
  • La réalité est que les appartements standards, hors zones géographiques fortement demandées et hors pièce exceptionnelle,  ont immédiatement démarré une baisse tandis que les maisons sont restées à la hausse.
  • Au 2ème semestre 2020, en national, de nombreux biens immobiliers ont baissé en prix de vente (ou alors l’INSEE serait dans l’erreur lors des relevés de prix ? Je n’y crois guère! ) et bien sur les appartements bien plus que les maisons. Pour faire simple sans trop déformer, disons que les maisons ont arrêté de voir leur prix monter et les appartements eux ont continué de diminuer en prix. C’est une tendance nationale brute ne tenant pas compte de la spécificité de chaque marché. Selon les grandes villes, c’est plus nuancé. Par exemple, Paris (appartements) a baissé sur le T4 alors que Lyon (appartements) a légèrement augmenté. Quant à Marseille (appartements) surprise ! 3 trimestres sont … SECRET STATISTIQUE donc non divulgué ! Les maisons à Lille ont progressé en prix de 8% sur tout 2020 mais l’INSEE ne publie rien sur Lille (appartements) – Pour se faire une opinion, il faut jongler avec divers Excel fournis par l’INSEE et ensuite tenter d’en déduire les informations absentes. Ce qui ouvre la porte à mesurer une tendance pour les zones géographiques sans rapports statistiques et à disposer d’informations fiables sur les zones couvertes par l’INSEE en publication.

En 2021, les sources fiables ne sont pas disponible – seule l’année 2020 est publiée. La suite dans la révision de cet article dans 3 mois

Mars 2021 : hausse ou baisse des prix de l’immobilier – qui dit vrai ?

Les taux de crédit immobilier, surtout si vous êtes accompagné par un courtier en crédit immobilier, sont en baisse, encore, pour le plus grand plaisir des acheteurs. Mais : il y a un souci sur les informations concernant le marché immobilier : les prix sont ils à la hausse ou à la baise ? On trouve des articles exposant les …. deux tendances ! comment s’y retrouver ?

Divers journaux, magazines, webzines publient des informations contradictoires : forte hausse, pénurie de logements induisant une hausse des prix etc. Et en tant que courtier immobilier, nous  voyons  aussi des titres d’articles comme “baisse des prix immobilier à Paris pour la première fois depuis des années” ; on se pose la question, mais où en sommes nous réellement ?

Il y a bien sur une part de manipulation dans certaines presses. Certains journaux ont intérêt à faire croire à une baisse des prix, d’autres à une hausse en fonction de leurs annonceurs ou d’autres intérêts. Comment s’y retrouver ? Réponse : en croisant les sources et en analysant finement les articles publiés sur les taux de crédit immobilier, les % de hausse ou de baisse des prix de l’immobilier et sur les types de biens concernés par ces même statistiques et affirmations. On remarque alors deux choses :

  1. ceux qui parlent de hausse des prix en immobilier, mixent dans une même statistique  les maisons et les appartements. Ce qui permet de biaiser le résultat et de chiffrer une hausse  puis d’aborder et de présenter une hausse de 10% centrée uniquement sur les maisons plus loin dans l’article. C’est une technique classique pour manipuler les chiffres : on change le périmètre mesuré pour aller dans le sens que l’on veut donner à l’article publié.
  2. ceux qui parlent de baisse de prix dans l’immobilier sont centrés sur la baisse de prix des appartements et que de ceux ci. Ainsi , des maisons à Paris intramuros, étant  extrêmement rare, on peut avoir une baisse de prix des appartements standards (petites surfaces et s’y confiner n’est pas très agréable) et donc un indicateur de prix moyens à la baisse à Paris. Et on peut avoir une hausse en province où le volume de transaction immobilière penchant plus vers les maisons, on obtient alors une hausse des prix du marché apparente et en réalité centrée sur les maisons .

Pour se faire sa propre idée à partir des informations et articles, il faut prendre en compte le type de biens, le volume et les tendances locales (ce que nous faisons chez NS Courtage, lorsque nous traitons des dossiers d’emprunt immobilier en tant que courtier en crédit immobilier sur Rennes et ses environs).