Marché immobilier 2021 et 2022 ; analyses, tendances

Nov 12, 2020 | Actualités

Méthodologie pour anticiper les tendances du marché immobilier de Rennes et les tendances nationales

Toulouse et Rennes se ressemblent beaucoup du point de vue marché immobilier : beaucoup d’entreprises technologiques constituent un vivier de ménages à fort pouvoir d’achat éligibles à des prêts immobilier avec des crédits à négocier pied à pied avec les banques qui veulent marger un maximum sur les ménages négociant peu ou mal. D’où l’importance d’un courtier en crédit / emprunt immobilier pour vous aider dans votre projet .

rappel : un gain sur l’assurance crédit immobilier se traduit sur 20 ans de 7 à 19.000 € d’économisés ! Entre autres exemples. Pour bien négocier, votre courtier doit absolument connaître le marché, et la page ci après vous décrit une des méthodologies utilisées pour exposer sa valeur ajoutée pour vos besoins à vous. Rappel : votre “conseiller bancaire” travaille pour l’intérêt de sa banque, pas pour vous ! Contrairement à un courtier en crédit immobilier qui lui travaille que pour vous et vos besoins / intérêts.

En analysant le marché immobilier de Toulouse, on percevra en avance les tendances du marché immobilier de Rennes.

Septembre 2020 : la rentrée, quelles tendances ?

Le volume des transactions immobilières 2019 pourrait être supérieur de 15% à celui estimé par les spécialistes en 2021 (ceux du crédit Agricole). Dit autrement, cet été 2020, les spécialistes de la prévision immobilière du Crédit Agricole évalue la baisse du marché immobilier à -15% en 2021 par rapport à 2019. En cause, on retrouve les facteurs habituels :

  • Hausse des taux et durcissement des conditions d’accès à un crédit par les banques. Elles ne peuvent pas en plein début de crise économique majeure prendre de risque sur les dossiers crédit
  • Diminution du nombre d’acheteurs avec la hausse du chômage et le risque de hausse de divers impôts et taxes.

Pour information et à  titre d’expérience, en mai / juin 2020 les prix du neuf à Toulouse ont été à la hausse et le prix de l’ancien est resté stable voire en hausse. En juillet 2020 Airbus a annoncé 5000 suppressions d’emplois essentiellement sur Toulouse et de nombreux sous traitants vont emboiter le pas à Airbus. Il va être intéressant de suivre le comportement des prix neuf et ancien à Toulouse sur les mois à venir. Ces mesures serviront à comprendre le comportement des prix sur Rennes, ville assez proche de Toulouse en termes de marché immobilier.

Mise à jour de Octobre 2020 : quel marché immobilier en 2021 et 2022 ?

Les acheteurs de maisons ou appartements planifie de 12 à 24 mois minimum leur acquisition d’un nouveau logement. Les conditions du marché influencent bien sur leur projet. En analysant les conditions du marché, on peut tenter de prévoir les tendances des 12 à 24 mois à venir et des opportunités potentielles. Ce sont des prévisions avec les risques inhérents : elles peuvent être erronées par oubli d’un facteur ou par le surgissement d’un imprévu.

La crise économique bien que bien présente, n’a pas effondré le marché de l’emploi au prix d’un endettement massif du pays : cela aide au maintien du marché immobilier au moins jusqu’à fin 2020. Le marché immobilier 2ème semestre 2020 change par rapport à début 2020 : les acheteurs donnent priorité aux maisons contre les appartements. Les prix s’en ressentent. Le moindre volume de maisons disponibles à la vente freine le marché.

Le volume de transactions en immobilier 2020 est en baisse malgré un dynamisme affiché : durcissement des banques sur les conditions d’octroi des crédits immobilier, hausse des prix des biens convoités (des maisons), baisse de prix des appartements dont l’argent est nécessaire à l’acquisition du bien à acheter (maison !), ces diverses raisons freinent le marché en volume. Ce n’est pas un effondrement, juste une baisse de volume, une hausse des maisons, une baisse des appartements, une très faible hausse des taux de crédit par rapport à début 2020.

Néanmoins, des plans sociaux massifs comment à arriver malgré le plan de relance pour diverses raisons.Les diverses études et mesures sont claires : augmentation du chômage rime avec baisse du marché immobilier en volume et en prix. Exemple : Toulouse. le volume d’offres d’emploi a chuté de 5000 entre début 2020 et sept 2020. Les mesures de prix pratiqués donnent une baisse du prix moyen des transactions de -0,5% : comme les maisons sont plus demandées que les appartements, à Toulouse comme ailleurs en France, nous avons le même tendanciel  : le prix des maisons montent, celui des appartements moyennement situés baissent et dès que le marché de l’emploi diminue, les prix de vente de tous subissent une pression à la baisse. Les banques ont confirmé le durcissement ce qui exclut une part non négligeable des acheteurs potentiels du marché immobilier ce qui va pousser à une baisse des prix. Actuellement le rapport acheteurs / vendeurs et de 1,12 acheteur pour un vendeur sur Toulouse (Toulouse Fév 2020 : 1,23 donc une baisse du ratio – Lille est à 1,2, en sept 2020 – Paris centre a diminué à 1,04 ce qui explique la stagnation des prix parisiens voire une très légère baisse)

La tendance est claire : les acheteurs vont diminuer au fil des mois à venir. Ce qui va durement impacter le prix des appartements moyens et moins toucher le prix des maisons fortement demandées. On va bien avoir une crise sur le volume et le prix en 2021 au moins sur le 1er semestre.

Fin 2020, début 2021, une vague immunité de masse va ralentir la pandémie en France (de 30 à 45 % de la population française immunisée entre fin déc 2020 et le 31 mars 2021 ?) : cela devrait aider à ralentir la hausse de l’endettement de la France avec un vague retour à la normalité sur  S2 2021 y compris sur l’immobilier. Rendez vous lors de nos prochaines mises à jour de cette page au fil des nouveaux évènements. Besoin d’un crédit immobilier ou d’un regroupement de crédits ? pensez à nous demander : c’est notre spécialité surtout en ces temps où les banques durcissent leurs conditions et affichent une volonté d’augmenter les taux pour compenser leurs pertes liées à Covid.

Mise à jour de Novembre 2020 : les tendances s’accentuent / prévisionnel sur le marché immobilier de Rennes

Le confinement n°2 a été mis en place, un peu à la surprise générale après les promesses qu’il y n’ aurait un seul confinement. Le marché immobilier en a donc été fortement perturbé : les volumes vont s’effondrer sur novembre et décembre 2020 pour cause de fermeture d’agences immobilières et d’interdiction de déplacement pour visiter des biens immobiliers parus en annonces immobilières sur le net . Notre ville témoin pour prévoir la tendance est Toulouse : son marché immobilier était en forte hausse sur 2019 et début 2020, comme Rennes. le confinement et les plans sociaux annoncés ont fortement freiné la tendance haussière. Au sortir du 1er confinement, le volume est partiellement revenu. En octobre, avant l’annonce du confinement n°2, le marché a commencé à atterrir : les prix des maisons se maintient ou augmente jusqu’à 5/10% ! Le prix des appartements stagne ou commence à diminuer sauf en hyper centre. La crainte de massifs plans sociaux et les craintes liées à un accroissement des ennuis économiques dus au confinement n°2 induisent la tendance baissière du marché immobilier. Les banques sont fermes sur les critères d’octroi de prêts immobilier, les plans sociaux ou leurs menaces diminuent le volume d’acheteurs. Toulouse fonctionnait à + 20.000 habitants d’une année sur l’autre suite aux besoins de personnel des diverses industries aérospatiales . Cette cadence st en train de s’arrêter à cause de la crise aéronautique.

La tendance sur Toulouse exposée ci dessus va probablement se généraliser à tout le pays sur fin 2020 / 1er trimestre 2021.  ainsi que sur le marché immobilier de Rennes. Pour avoir un impact sur l’économie et donc le marché immobilier, les annonces de vaccins devront d’abord concrétiser leurs promesses et cela va être difficile, surtout en France au vu des sondages :

  • 83 % des français refusent le vaccin anti covid ! ? !
  • la vaccination de masse semble compliquée à organiser avec le seul vaccin actuellement prévisible à court terme, celui de Pfizer.
  • Le volume de doses 2021 de Pfizer sera très inférieur aux besoins mondiaux. Il sera difficile avec ce seul vaccin de vacciner la population française nonobstant le refus d’un % élevé de la population refusant tout vaccin, tendance contradictoire avec le besoin de se protéger du vaccin formulé dans d’autres sondages affirmant que 75% des français voulaient être épargnés par cette pandémie.

Novembre / décembre 2020 : Comment rendre éligible un acheteur bloqué par le durcissement d’octroi d’un crédit immobilier sur Rennes (et ailleurs aussi) ?

D’où pourra venir une inversion des mauvaises tendances actuelles sur le marché immobilier de Rennes ? On peut rattraper certains acheteurs devenus inéligible à un crédit immobilier : ceux qui sont proches de la limite.

Baisse de prix du bien immobilier : la baisse de prix à prévoir sur les appartements hors hyper centre rendra éligible des ménages de tout profil d’achat. Attention, le nombre de ménages redevenus éligibles sera modéré : donc si vous devez vendre, il va falloir impérativement baisser le prix pour capter ces nouveaux élus.

Baisse de taux sur les crédits immobiliers ? il va être très difficile de baisser plus sauf via le PTZ bien sur. Là aussi une bonne approche du PTZ pourrait rendre éligible des exclus.

Baisse de prix sur les assurances crédit immobilier : là il y a des choses à améliorer pour nos clients en négociation financières. La baisse peut atteindre un facteur 2,5 et une baisse de moitié est courante. Cela représente une économie de plusieurs milliers d’euros sur 20 ans sur un appartement et cela monte à près de 20.000 € / 20 ans pour une grande maison ! Cette baisse peut rendre éligible un acheteur un peu limite en revenus. Le courtier en crédit immobilier et en assurance crédit / emprunt immobilier peut jouer un rôle déterminant : il connait le marché, il connait toutes les banques, l’une d’entre elle, trop en retard sur ses objectifs, lâchera l’assurance crédit en externe pour gagner le projet. Le courtier arrive à déterminer quelle banque sera la plus compatible avec un tel objectif. C’est son métier et il a les connaissances et le réseau pour.

PTZ : L’état distribue des milliards d’€ à tour de bras. Des lobby poussent à élargir le Prêt à Taux Zéro en le rendant plus accessible, voire à taux négatif. Quel serait l’impact de cette éventuelle modification de l’accès au PTZ sur le marché immobilier de Rennes ? Positif, certes, mais à quel point ? à notre avis, cette mesure seule sera de faible impact mais regroupée avec les autres points évoqués dans cette note, çà pourrait contribuer à débloquer des dossiers.

Conclusion : bien négocier son taux de crédit avec un courtier en crédit immobilier pour obtenir le meilleur taux possible, bien négocier l’assurance crédit immobilier obligatoire sur votre emprunt immobilier, là aussi pour obtenir le meilleur taux possible, tenter un PTZ, négocier le prix du bien à acheter peut rendre un dossier un peu trop limite éligible à un emprunt immobilier.